Grunderwerbsteuer und einiges mehr – aktuelle Gesetzesvorhaben bergen erheblichen Sprengstoff für Immobilienbranche

Grunderwerbsteuer-Novellierungsgesetz

Die grundlegendsten Änderungen betreffen die Grunderwerbsteuer, denn das BMF hat überraschend einen Diskussionsentwurf für deren umfassende Novellierung veröffentlicht. Dieser enthält neben einigen bereits erwarteten Änderungen auch zahlreiche Vorschläge, die sich sehr einschneidend auf Share und Unit Deals auswirken würden.

Ersetzung der bisherigen Ergänzungstatbestände durch umfassende Anteilsvereinigungsregelung

Aktuell besteht das Grundkonzept zur Vermeidung fiskalpolitisch unerwünschter „Share Deals“ bekanntermaßen aus einem komplexen Geflecht verschiedener (teilweise rechtsformabhängiger) Bewegungsregelungen und Anteilsvereinigungstatbeständen. Dieses sehr streitanfällige System soll nun grundlegend umgestaltet werden.

Künftig soll allein die Vereinigung von 100% der Anteile an einer Grundstücksgesellschaft bei einem Erwerber oder einer Erwerbergruppe Grunderwerbsteuer auslösen. Eine Erwerbergruppe soll bereits vorliegen, wenn die Erwerber der Grundstücksgesellschaft ihre Erwerbe miteinander abgestimmt haben. Neben einer gemeinsamen Planung oder dem Bestreben nach einer gemeinsamen Beherrschung soll es für Zwecke einer derartigen Abstimmung ausreichend sein, wenn die Erwerbe in einem zeitlichen oder sachlichen Zusammenhang stehen. 

Beispiel: Investor A und Investor B erwerben je 50% an der G-GmbH, welche inländischen Grundbesitz hält, von Veräußerer C. Die Erwerbe erfolgen im Rahmen einer gemeinsamen notariellen Urkunde. Aktuell würde Grunderwerbsteuer nach § 1 Abs. 2b GrEStG ausgelöst werden (Übergang von mindestens 90% der Anteile auf neue Gesellschafter). Künftig läge in diesem Fall eine grunderwerbsteuerpflichtige 100%ige Anteilsvereinigung innerhalb der zwischen A und B gebildeten Erwerbergruppe vor.

Wann ein solcher zeitlicher oder sachlicher Zusammenhang in weniger klaren Fällen als im obigen Beispiel gegeben sein soll, ist vollkommen offen. Hier will die Finanzverwaltung offenbar vollumfassend sämtliche Konstellationen einer irgendwie gearteten Verbindung der Erwerbe erfassen. Aus Anwendersicht ist dies dennoch äußerst unbefriedigend, da bereits beim zeitlichen Zusammenhang unklar ist, ob hier Wochen, Monate oder ggf. gar die nach bisherigem Recht bestehende 10-Jahres-Grenze relevant sein soll.

Zur Vermeidung missbräuchlicher Strukturen durch Einschaltung eines Minderheitsgesellschafters wird darüber hinaus das Konzept des „dienenden Interesses“ eingeführt. Anteile, die in einem derartigen „dienenden Interesse“ anderer Erwerber gehalten werden, sollen bei der Ermittlung der Quote gar nicht mitzählen.

Beispiel: Investor A erwirbt 98% der G-GmbH, welche inländischen Grundbesitz hält, von Veräußerer C, der die übrigen 2% der Anteile weiter hält. Wird die Beteiligung des C als im „dienenden Interesse“ des A angesehen, blieben die von C gehaltenen Anteile unberücksichtigt, so dass A somit 100% aller grunderwerbsteuerlich relevanter Anteile vereinigt hätte.

Auch hier sieht das Gesetz äußerst weitgehende Regelbeispiele vor. So soll es ausreichen, wenn der gemeine Wert der von der entsprechenden Person gehaltenen Anteile niedriger ist als die bei einer Anteilsvereinigung ausgelöste Grunderwerbsteuer. Dies kann insbesondere bei Fremdfinanzierung der Immobilie auch wesentlich gesellschaftsrechtliche Beteiligungen umfassen und ist im Übrigen abhängig vom Grunderwerbsteuersatz des jeweiligen Landes, in welchem die Immobilie belegen ist. Auch soll die bloße Beschränkung von Gesellschafterrechten (man denke nur an Vorzugsanteile), die Vereinbarung einer Fest- oder Mindestvergütung oder die sonst geartete Möglichkeit des Erwerbers oder mindestens eines Mitglieds der Erwerbergruppe, einen bestimmenden Einfluss auf die Person auszuüben, schädlich sein. Geleitet ist dies offenbar durch Strukturen, in denen der Minderheitsinvestor wirtschaftlich letztlich wie ein Dienstleister des Hauptgesellschafters eingesetzt war. Die aktuell geplante Regelung hat aber erheblich überschießende Wirkung und erscheint für den Steuerpflichtigen kaum handhabbar.

Lösung verschiedener Streitthemen bei der Zurechnung von Grundstücken/Anteilen

Positiv ist demgegenüber, dass verschiedene weitere Streitthemen der Vergangenheit nun einer Lösung zugeführt werden:

• So sieht der Diskussionsentwurf vor, dass das Konzept des wirtschaftlichen Eigentums gem. § 39 AO grundsätzlich keine Rolle mehr spielt. Stattdessen soll eine „wirtschaftliche“ Zurechnung von Anteilen entsprechend der bereits aus § 1 Abs. 2 GrEStG bekannten Rechtsfigur der Verwertungsbefugnis erfolgen;
• Die Frage der grunderwerbsteuerlichen Zurechnung von Grundstücken zu verschiedenen Gesellschaften einer Haltestruktur wurde infolge verschiedener BFH-Urteile zuletzt wieder sehr kontrovers diskutiert. Nunmehr wird klargestellt, dass ein Grundstück nur derjenigen Gesellschaft grunderwerbsteuerlich zuzurechnen ist, die mit Bezug hierauf einen Tatbestand nach § 1 Abs. 1 GrEStG verwirklicht hat. Dies ist grundsätzlich erfreulich. Allerdings ist unklar, warum die Verwertungsbefugnis nach § 1 Abs. 2 GrEStG hiervon nicht umfasst ist. Uns ist kein Grund ersichtlich ist, warum in diesem Fällen eine mehrfache Zurechnung des Grundstückes sachgerecht sein soll;
• Die sog. sachenrechtliche Betrachtungsweise, die infolge von Urteilen des BFH ohnehin bereits dem Ende geweiht war, wird nun endgültig aufgegeben; für die Beteiligung an einer Gesellschaft soll es nunmehr ausschließlich auf die Beteiligung am Kapital bzw. Vermögen ankommen.

Verhinderung von sog. Unit-Deals

Schließlich sollen sog. Unit-Deals bei Investmentfonds dadurch erschwert werden, dass Grundstücke künftig neben der KVG als zivilrechtlichem Eigentümer (im sog. Treuhandmodell) auch dem Sondervermögen fiktiv zugerechnet werden. Wie bei klassischen Treuhandkonstellationen kommt es somit zu einer doppelten Zurechnung der Grundstücke sowohl zur KVG als auch dem Sondervermögen. Damit können Übertragungen von Anteilen an Sondervermögen und vergleichbaren ausländischen Fondsvermögen (wie z.B. Luxemburger FCPs) künftig auch dann Grunderwerbsteuer auslösen, wenn sich die Eigentumsverhältnisse an der KVG nicht ändern.

Nicht davon betroffen sein würden nach der Miteigentumsvariante aufgelegte Immobilienfonds (in der Praxis allerdings die Ausnahme).

Fraglich ist, ob insbesondere die kontroverse Einordnung Luxemburger FCPs damit gelöst ist; diese beruht darauf, dass es aufgrund der besonderen Gegebenheiten des Luxemburger Gesellschaftsrechts nicht eindeutig ist, ob eine Vergleichbarkeit zur Treuhand- oder Miteigentumsvariante des deutschen Sondervermögens besteht. Da die Finanzverwaltung hier ohnehin zur Annahme der Treuhandvariante tendiert, dürfte in der Praxis eine konservative Herangehensweise mit Zuordnung sowohl zur jeweiligen Managementgesellschaft als auch zum FCP empfehlenswert sein.

Flankiert wird diese Änderung durch Regelungen zur grunderwerbsteuerlichen Zurechnung bei Teilfonds. Hier soll „auch“ der jeweilige Teilfonds grunderwerbsteuerliches Zurechnungssubjekt sein. Dem reinen Wortlaut her könnte es hier ebenfalls zu einer doppelten Zurechnung der Grundstücke sowohl zum Teilfonds als auch dem „Umbrella-Fonds“ kommen. Dies scheint allerdings nicht wirklich sinnvoll, so dass es sich hierbei auch um ein redaktionelles Versehen handeln könnte.

Konzernklausel und Übertragungen zwischen Gesellschaftern und Gesellschaft

Der Diskussionsentwurf sieht vor, dass es weiterhin eine Konzernklausel geben wird. Diese erfordert zwar eine Zurechnung des Grundstücks zu einer bestimmten Person, so dass das bloße Vorliegen eine Erwerbergruppe insoweit nicht ausreichend ist. Auf der anderen Seite entfallen erfreulicherweise die nach aktuellem § 6a GrEStG sehr streitanfälligen weiteren Voraussetzungen (einschließlich Nachbehaltensfristen).

Darüber hinaus sind weiterhin Steuerbefreiungen für Übertragungen zwischen Gesellschafter und Gesellschaft nach dem Vorbild der §§ 5, 6 GrEStG vorgesehen, die künftig rechtsformneutral ausgestaltet sein sollen. Allerdings bestehen auf Basis der aktuellen Formulierung zahlreiche Zweifelsfragen, die hoffentlich im weiteren Gesetzgebungsverfahren geklärt werden.

Steuerbefreiung für selbst genutztes Wohneigentum durch Privatpersonen

Der Diskussionsentwurf enthält ebenfalls eine Möglichkeit der Länder, eine Steuerbefreiung für den Erwerb von selbst genutztem Wohneigentum durch natürliche Personen einzuführen. Die Steuerbefreiungen müssten durch die entsprechenden Länder individuell eingeführt werden.

Trotz Umsetzungswahlrechts der Länder dürfte dieser Punkt noch für erhebliche politische Diskussionen sorgen, da die Einführung einer Steuerbefreiung letztlich die Haushalte der Länder belasten würde und sich die Frage stellt, ob insbesondere die Einführung des neuen Anteilsvereinigungstatbestands als Gegenfinanzierung ausreichend ist.

Sonstige (v.a. verfahrensrechtliche) Regelungen

Weitere aus praktischer Sicht relevante Änderungen betreffen z.B. die Einführung einer gesamtschuldnerischen Haftung der Grundstückgesellschaft und aller die Anteilsvereinigung vermittelnden Gesellschaften für die anfallende Grunderwerbsteuer sowie die Behandlung der Grunderwerbsteuer als öffentliche Last auf dem Grundstück. Dies würde etwa zukünftig dazu führen, dass auch beim bloßen Grundstückserwerb im Rahmen eines Asset Deals die Historie der vergangenen Änderungen in der Gesellschaftsstruktur untersucht werden müssen, um auszuschließen, dass in der Vergangenheit Grunderwerbsteuer ausgelöst wurde, die in das Grundstück vollstreckt werden kann.

Bei Erwerb durch Erwerberkreise werden sich die jeweiligen Beteiligten darüber hinaus vertraglich gegen eine Inanspruchnahme für die volle Grunderwerbsteuer gegenüber den anderen Mitgliedern des Erwerberkreises absichern müssen.

Erfreulich ist demgegenüber, dass die steuersystematisch höchst fragliche doppelte Anzeigepflicht bei Signing und Closing von Share Deals wieder aufgehoben wird. Infolge der Abschaffung der Bewegungstatbestände würde eine doppelte Anzeige insoweit auch keinen Sinn ergeben.

Positiv ist darüber hinaus auch, dass die Frist für die Anzeigepflicht einheitlich auf einen Monat festgelegt wird und die Anzeige eines Anzeigepflichtigen befreiende Wirkung für alle anderen hat. Mehraufwand droht hingegen dadurch, dass in den entsprechenden Anzeigen auch Details zu einer etwaigen „Abstimmung“ zwischen Mitgliedern eines Erwerberkreises beschrieben werden müssen.

Umsetzungswahrscheinlichkeit und Inkrafttreten

Die neuen Regelungen sollen für alle nach dem 31.12.2023 verwirklichten Tatbestände gelten. Dabei wird im Rahmen von Übergangsregelungen erfreulicherweise auch klargestellt, dass das bloße Inkrafttreten der Reform nicht zu einer automatischen Sperrfristverletzung gem. §§ 5 Abs. 3 Satz 1, 6 Abs. 3 Satz 2 bzw. 6a Satz 4 GrEStG führt.

Jedenfalls nicht ausdrücklich geregelt ist die Frage, unter welchen Bedingungen bestehende Strukturen mit Minderheitsgesellschafter ab 2024 grunderwerbsteuerneutral aufgelöst werden können. Hier wird man sich die jeweiligen Strukturen im Einzelfall genau anschauen müssen.

Die Umsetzungschancen des Reformvorhabens lassen sich aufgrund der zwingenden Beteiligung der Länder allenfalls mit „ungewiss“ umschreiben. Wenn man an das Ringen um die letzte Grunderwerbsteuerreform denkt, könnte das Gesetzesvorhaben sehr langwierig werden. Allerdings muss bis Jahresende Rechtsicherheit jedenfalls in Bezug auf die Folgen des MoPeG geschaffen werden, so dass (zunächst?) eventuell auch nur eine darauf beschränkte „kleine Lösung“ umgesetzt wird.

Wachstumschancengesetz

Weitere gravierende Änderungen ergeben sich durch den Referentenentwurf zum Wachstumschancengesetz. Aus Gründen der Übersichtlichkeit beschränken wir uns insoweit auf einige ausgewählte Aspekte, die in der Praxis besonders relevant sind. Wir gehen daher z.B. nicht auf die durchaus positive Einführung einer Klimaschutz-Investitionsprämie oder die nun erstmals im Entwurf vorliegenden Regelungen für eine nationale Anzeigepflicht für Steuergestaltungen ein. Dasselbe gilt für die Einführung von Erleichterungen beim Verlustabzug, die Gegenstand eines separaten Blog-Beitrages sind.

Zinsschranke

Die steuerliche Abzugsfähigkeit von Zinsen ist bei vielen Immobilieninvestments von ganz erheblicher Bedeutung.

Insbesondere die Freigrenze von EUR 3 Mio. spielt daher häufig eine entscheidende Rolle. Darüber hinaus ist aber auch die sog. „Stand-Alone-Klausel“ insbesondere bei Verbriefungsstrukturen oder 50/50 Joint-Ventures relevant.

Hier plant der Gesetzgeber entscheidende Einschnitte. So sollen zunächst sowohl die „Stand-Alone-Klausel“ als auch der sog. „Eigenkapital-Escape“ als Ausnahmen zur Anwendung der Zinsschranke ersatzlos entfallen.

Übrig bleibt nur noch die EUR 3-Mio. Grenze. Diese soll keine Freigrenze mehr sein wie nach geltendem Recht, sondern als Freibetrag ausgestaltet werden. Dies ist natürlich zunächst positiv. Jedoch sollen zukünftig „gleichartige Betriebe“ unter einheitlicher Leitung oder Beherrschung den Freibetrag nur einmal in Anspruch nehmen können. Hintergrund hierfür sind unerwünschte Gestaltungen zur Vervielfältigung der 3-Mio.-Grenze in Konzernstrukturen. Allerdings schießt die geplante Regelung weit über das Ziel hinaus, denn laut Gesetzesbegründung soll die Definition eines „gleichartigen Betriebes“ anhand § 4 Abs. 6 Satz 1 Nr. 1 KStG erfolgen. Dort werden die Kriterien für die Zusammenfassung von Betrieben gewerblicher Art geregelt. Allerdings besteht eine derartige Gleichartigkeit laut Rechtsprechung des BFH bereits dann, wenn die Tätigkeit im gleichen Gewerbezweig ausgeübt wird und wird damit sehr weit ausgelegt.

Auf dieser Basis müsste man in Immobilienkonzernen – und zwar unabhängig von der Asset-Klasse und ob ggf. verschiedene Asset-Klassen gehalten werden – davon ausgehen, dass man im Gesamtkonzern nur noch einmal den Freibetrag von EUR 3 Mio. in Anspruch nehmen kann. Es bedarf keiner großen Ausführungen, dass dies in vielen Fällen zu ganz erheblichen steuerlichen Mehrbelastungen führen dürfte.

Zu guter Letzt wird der Begriff der Zinsaufwendungen auf alle mit Zinsen wirtschaftlich vergleichbare Aufwendungen erweitert. Hierdurch wird letztlich eine Anpassung an den entsprechend weiten Wortlaut der ATAD-Richtlinie vorgenommen. Praktisch würde dies z.B. das umstrittene Thema Zinsswaps umfassen.

Zinshöhenschranke

Darüber hinaus wird eine neue Zinshöhenschranke eingeführt (§ 4l EStG-E). Hierdurch sollen die abziehbaren Zinsen im Verhältnis zu nahestehenden Personen – vorbehaltlich eines Substanznachweises sowie der Möglichkeit des Nachweises eines höheren fremdüblichen Zinses sowohl für den Gläubiger als auch die oberste Konzernmuttergesellschaft  – auf einen Betrag von 2% über dem jeweiligen Basiszins beschränkt sein. Auf Basis des aktuellen Basiszinses von 3,12% (Stand 1.7.2023) ergäbe sich hieraus eine Limitierung auf 5,12%.

Unklar ist, ob dies gleichzeitig als „Safe Haven“ zu verstehen ist oder auch für niedrigere Zinssätze der Fremdvergleich zu führen ist. Es ist aber zu vermuten, dass die Finanzverwaltung dies nicht so sieht sondern die Auffassung vertreten wird, dass weitergehende Einschränkungen des Zinsabzuges von der neuen Zinshöhenschranke unberührt bleiben.

Erweiterte Gewerbesteuerkürzung

Der Entwurf des Wachstumschancengesetzes sieht auch eine Änderung der sog. erweiterten Gewerbesteuerkürzung vor. Hier wird auf Kritik auf der Praxis reagiert und die Schwelle für die Erzielung unschädlicher Einnahmen aus dem Betrieb von Anlagen erneuerbaren Energien sowie aus dem Betrieb von Ladesäulen von 10% auf 20% angehoben. Die Änderung soll bereits ab dem Erhebungszeitraum 2023 anwendbar sein.

Steuerpflicht für Share Deals durch Immobilienfonds

Im Bereich der Investmentfonds ist ebenfalls eine sehr praxisrelevante Neuregelung enthalten. So soll die Veräußerung von Kapitalgesellschaften mit schwerpunktmäßig deutschem Immobilienbesitz voll steuerpflichtig werden. Hintergrund ist offenbar die Überlegung, dass die Veräußerung einer direkt im Fonds gehaltenen deutschen Immobilie voll steuerpflichtig ist, nicht aber die Veräußerung einer Kapitalgesellschaft, die die entsprechende Immobilie hält. Diese Änderung würde zu einem echten Systembruch führen, da § 8b KStG gem. § 5 Abs. 6 InvStG hierauf keine Anwendung findet. Der Veräußerungsgewinn würde daher faktisch wie ein Asset Deal besteuert, ohne dass es korrespondierende Regelungen für den Ansatz der Immobilie bei der Kapitalgesellschaft gibt, da es keinen Step-up auf die Immobilie gibt; bei Veräußerung der Immobilie durch die Kapitalgesellschaft wird noch einmal voll Körperschaftsteuer und ggf. auch Gewerbesteuer fällig. Es erscheint unklar, ob der Gesetzgeber einen derartigen Systembruch tatsächlich bewusst herbeiführen will. Er würde jedenfalls zu einer erheblichen Schlechterstellung von Fondsstrukturen führen, da die Veräußerung einer Kapitalgesellschaft mit schwerpunktmäßig deutschem Immobilienbesitz außerhalb des Anwendungsbereichs des InvStG keinerlei Besteuerung auslöst, sofern die veräußernde Gesellschaft keine Betriebstätte oder ständigen Vertreter in Deutschland hat. Interessanterweise hatte das BMF noch in seiner jüngst durchgeführten Evaluierung der Investmentsteuerreform 2018 genau aufgrund dieses Punktes keinen Anpassungsbedarf gesehen.

Subject-to-Tax-Klausel bei Immobilienfonds i.S.d. § 2 Abs. 9 InvStG

Darüber hinaus soll die Immobilien-Teilfreistellung für Immobilienfonds gem. § 2 Abs. 9 InvStG nur noch gewährt werden, wenn die Einkünfte des Fonds oder der entsprechenden Immobiliengesellschaft aus der Verwaltung der Immobilien einer steuerlichen Vorbelastung unterliegen. Hintergrund sind ausweislich der Gesetzesbegründung finnische Immobilienstrukturen, welche in Finnland einer persönlichen Steuerbefreiung unterliegen. Letztlich wird hier der allgemeine „Subject-to-Tax“-Ansatz des internationalen Steuerrechts im Investmentsteuerrecht verankert.

Anpassung Begünstigungsregelung für den Betrieb von Anlagen erneuerbarer Energien

Zuletzt wird – auch auf Drängen der Verbände – die erst im Zuge des Jahressteuergesetzes 2022 eingeführte Begünstigungsregelung für den Betrieb von Anlagen erneuerbarer Energien für Kapitel 3-Fonds in § 26 Nr. 7a InvStG angepasst. Die bisherige 10%-Grenze soll insoweit auf 20% angehoben werden. Keine Anpassungen erfolgen allerdings an der strukturellen Ausrichtung der Regelung, so dass es weiterhin keine Abstimmung mit den geplanten aufsichtsrechtlichen Neuregelungen im Rahmen des Zukunftsfinanzierungsgesetzes gibt und z.B. Freiflächen nach wie vor nicht umfasst sind.

Mindestbesteuerungsrichtlinie-Umsetzungsgesetz

Neben der namensgebenden Umsetzung der Mindestbesteuerungsrichtlinie in nationales Recht enthält der nun vorgelegte Referentenentwurf des Mindestbesteuerungsrichtlinie-Umsetzungsgesetzes auch weitere Änderungen, die für die Immobilienbranche relevant sind.

Senkung des Niedrigsteuersatzes im Rahmen der Hinzurechnungsbesteuerung

So soll die Mindestbesteuerungsschwelle im Rahmen der Hinzurechnungsbesteuerung endlich auf 15% gesenkt werden. Dies würde insbesondere bei Immobilieninvestments mit „Sandwich-Strukturen“ zu Erleichterungen führen. Nach aktuellem Recht ist z.B. die Erzielung von deutschen Mieteinkünften in einer durch einen deutschen Investor gehaltenen ausländischen Kapitalgesellschaft hinzurechnungssteuerpflichtig . Dies würde mit der Neuregelung abgeschafft. Entsprechende Strukturen könnten daher auch für inländische (institutionelle) Investoren wieder interessanter werden.

Aufhebung der gewerbesteuerlichen Korrespondenzvorschriften zur Hinzurechnungsbesteuerung

Darüber hinaus sollen die gewerbesteuerlichen Korrespondenzregelungen zur Hinzurechnungsbesteuerung einschließlich der Gewerbesteuerpflicht des Hinzurechnungsbetrages in § 7 Sätze 7 bis 9 GewStG sowie § 9 Nr. 2 GewStG folgerichtig aufgehoben werden. Dies könnte gewerbesteuerliche Vorteile insbesondere für Strukturen mit sich bringen, bei denen passive Einkünfte (z.B. Zinseinkünfte) über ausländische Personengesellschaften erzielt werden.

Fazit

Obwohl die beschriebenen Gesetzesvorhaben auch positive Änderungen mit sich bringen, haben die geplanten Neuregelungen in der Gesamtschau durchaus das Potential, eine ohnehin derzeit schwierige Branche erheblich zu belasten. Aus Sicht der Immobilienbranche bleibt daher zu hoffen, dass an der einen oder anderen Stelle noch Nachbesserungen erfolgen. In jedem Fall sollten bestehende Strukturen daraufhin untersucht werden, welche steuerlichen Auswirkungen die aktuellen Gesetzgebungsverfahren konkret auslösen können, um hierauf ggf. rechtzeitig reagieren zu können.