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La nueva Ley del Crédito Inmobiliario: tibia protección para los deudores y fuerte impacto en los prestamistas

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18 marzo 2019

El 21 de febrero de 2019 el Congreso aprobó la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (la Ley), tras una larga y "tortuosa" tramitación parlamentaria. El texto final de la Ley se ha publicado en el BOE el pasado sábado 16 de marzo.

El objeto último de la norma, según consta en su Exposición de Motivos, es reforzar las garantías para los prestatarios en el proceso de contratación y evitar, en última instancia, la ejecución de este tipo de préstamos en vía judicial con la consiguiente pérdida de la vivienda. La Ley no solo incorpora a nuestro derecho, finalmente, la Directiva 2014/17/UE, de 4 de febrero, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial, (la Directiva) si no que va más allá. Así, por ejemplo, amplía el ámbito de aplicación subjetivo respecto a lo previsto en la Directiva, de forma que extiende su régimen jurídico a todo prestatario, fiador o garante personas físicas, con independencia de que sean consumidores o no. Asimismo, la Ley aprovecha para regular aspectos de la contratación hipotecaria no previstos en la Directiva, como la distribución de gastos asociados a la contratación de los préstamos o la regulación del vencimiento anticipado.
 
Está previsto que la Ley entre en vigor a los a los tres meses de su publicación en el BOE, es decir a partir del 16 de junio de 2019.
 
Todo lo dispuesto en la Ley y en las posteriores normas de desarrollo tendrá carácter imperativo salvo en aquellos casos en los que la Ley expresamente establezca lo contrario. Además, serán nulos los actos realizados en fraude de lo recogido en la Ley así como la renuncia a los derechos reconocidos en ella.
De conformidad con lo establecido en la Disposición transitoria primera, la Ley no será de aplicación a los contratos de préstamo suscritos con anterioridad a su entrada en vigor, salvo que dichos contratos, celebrados con anterioridad, sean objeto de novación modificativa o de subrogación ahora, tras dicha entrada en vigor. Dentro de los supuestos de subrogación que quedarán sometidos a la Ley se incluyen la subrogación del deudor en la obligación personal por la transmisión del bien hipotecado (Disposición adicional sexta). La Ley también prevé la aplicación retroactiva de la nueva regulación del vencimiento anticipado y del ejercicio del derecho de reembolso anticipado del deudor en ciertos supuestos.
 
A continuación incluimos un resumen de algunas de las novedades que consideramos más relevantes de la Ley. La norma incluye también otras novedades, como la regulación de los intermediarios del crédito inmobiliario, representantes y prestamistas inmobiliarios o el régimen sancionador aplicable, que no son objeto de esta nota.
 

1. Vencimiento anticipado de los contratos de préstamo hipotecario (art. 24)

La posibilidad de vencimiento anticipado dependerá del número de cuotas del préstamo ya vencidas y no satisfechas y de la fase de vida del préstamo en la que se produzca el impago:
 
a. Si el impago se produce durante la primera mitad de la duración del préstamo, solo procederá el vencimiento anticipado tras un impago equivalente al 3% de la cuantía de capital concedido. Se considerará que se ha impagado dicho porcentaje cuando se impaguen 12 plazos mensuales o un número de cuotas que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a 12 meses;
 
b.    Si el impago se produce durante la segunda mitad de la duración del préstamo, procederá el vencimiento anticipado tras un impago equivalente al 7% del importe del capital concedido. Se considerará cumplido este requisito cuando se impaguen 15 plazos mensuales o número de cuotas que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a 15 meses.
 
Además, para la pérdida del derecho al plazo, la Ley exige que en el requerimiento de pago el prestamista haya concedido al prestatario un mes para cumplir con sus obligaciones y advertido de que se le reclamará el reembolso total del préstamo de no atender dicho requerimiento.
 
Estas normas no admiten pacto en contrario. Esta nueva regulación busca reducir la litigiosidad y dar mayor seguridad jurídica también a los acreedores en ejecución, al limitar las posibilidades de que una cláusula de vencimiento anticipado pueda ser declarada abusiva cuando cumpla con estos nuevos parámetros. Sin embargo, supone un alargamiento considerable respecto a los tres plazos mensuales (o un número de cuotas equivalentes) que establece actualmente la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (LEC) (con los matices que ha venido estableciendo la jurisprudencia).
 
Estos nuevos plazos de vencimiento anticipado previstos en la Ley serán también de aplicación a los contratos celebrados antes de la entrada en vigor de esta Ley salvo que el deudor alegara que la regulación sobre vencimiento anticipado prevista en dicho contrato resulta más favorable para él. No obstante, estos nuevos plazos de vencimiento anticipado no se aplicarán a aquellos contratos cuyo vencimiento anticipado se hubiera producido con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley, con independencia de si se ha instado o no un procedimiento de ejecución hipotecaria y estuviera suspendido o no.
 
En relación con los plazos de vencimiento anticipado, la Ley prevé también:
 
a. Reformar la Ley Hipotecaria (Decreto de 8 de febrero de1946, por el que se aprueba la Ley Hipotecaria) para incluir un nuevo art. 129 bis que regule en estos términos el vencimiento anticipado de préstamos o créditos concluidos con una persona física y garantizados mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial o cuya finalidad sea adquirir/conservar terrenos o inmuebles construidos o por construir para uso residencial para el ejercicio de la acción hipotecaria.
 
b. Reformar el art. 693.2 de la LEC respecto a la posibilidad de reclamar todo lo adeudado en el caso de pago a plazos si se cumplen una serie de requisitos. Con la modificación: (i) se sustituye la referencia a los tres plazos mensuales de impago (o cuota equivalente) por los nuevos criterios para poder declarar el vencimiento anticipado regulados en la Ley; y (ii) se elimina la incertidumbre actual sobre la aplicación de estos nuevos plazos de vencimiento anticipado a cualquier tipo de préstamos con garantía hipotecaria, ya que la nueva redacción dada a este párrafo del art. 693 establece expresamente que se aplicarán cuando se trate de préstamos suscritos con persona física y garantizados con hipoteca sobre vivienda, remitiéndose en el resto de casos a lo pactado en la escritura y que conste en el asiento registral.
 
De esta manera el art. 693.2 quedará redactado en los siguientes términos: "Podrá reclamarse la totalidad de lo adeudado por capital y por intereses en los términos en los que así se hubiese convenido en la escritura de constitución y consten en el asiento respectivo. Siempre que se trate de un préstamo o crédito concluido por una persona física y que esté garantizado mediante hipoteca sobre vivienda o cuya finalidad sea la adquisición de bienes inmuebles para uso residencial, se estará a lo que prescriben el artículo 24 de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario y, en su caso, el artículo 129 bis de la Ley Hipotecaria".

2. Reembolso anticipado (art. 23)

Como norma general, el prestamista no podrá cobrar ninguna comisión por reembolso o amortización anticipada (total o parcial) en los préstamos, con las siguientes excepciones:
a. En los préstamos a tipo de interés variable podrá pactarse contractualmente una comisión para algunos de los siguientes supuestos (excluyentes entre sí):
  • Durante los 5 primeros años de vigencia del préstamo, con el límite del 0,15 % del capital reembolsado anticipadamente;
  • Durante los 3 primeros años de vigencia del préstamo, con el límite del 0,25%  del capital reembolsado anticipadamente.

b.    En los préstamos a tipo de interés fijo podrá pactarse contractualmente una comisión para algunos de los siguientes supuestos:

  • Durante los 10 primeros años de vigencia del préstamo, con el límite del 2% del capital reembolsado anticipadamente;
  • Posteriormente, con el límite del 1,5% del capital reembolsado anticipadamente.
  • En ningún caso estas comisiones podrán exceder del importe de la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista.
 
Por otro lado, la Ley incentiva a la conversión de los préstamos hipotecarios contratados a tipo de interés variable en préstamos a tipo fijo (art. 23.6). También fija comisiones por amortización anticipada menores en caso de novación de tipo de interés aplicable o de subrogación de un tercero en los derechos del acreedor, siempre que ello suponga la aplicación de un tipo fijo en sustitución de otro variable durante el resto de vigencia del contrato. De tal manera que, si dicha conversión se produce dentro de los tres primeros años de vigencia, la comisión podrá establecerse pero con el límite del 0,15% del capital reembolsado anticipadamente. En cambio, si la conversión se realiza con posterioridad, no podrá aplicarse comisión alguna.
 
Este incentivo a la conversión de contratos a tipo fijo aplicará independientemente de si el contrato se celebró antes o después de la entrada en vigor de la Ley.

3. Intereses de demora (art. 25)

La Ley establece que en los préstamos o créditos concluidos por persona física y garantizados con hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial el interés de demora será en todo caso el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales. Esta regla no admite pacto en contrario.
Esta modificación que introduce la Ley conlleva también la reforma del art 114, tercer párrafo de la Ley Hipotecaria que queda redactado en los siguientes términos: "En el caso de préstamo o crédito concluido por una persona física que esté garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial, el interés de demora será el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales a lo largo del período en el que aquel resulte exigible. El interés de demora sólo podrá devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago y no podrá ser capitalizado en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Las reglas relativas al interés de demora contenidas en este párrafo no admitirán pacto en contrario".

4. Variaciones en el tipo de interés (art. 21)

La Ley establece que el tipo de interés no podrá ser modificado en perjuicio del prestatario durante la vigencia del contrato, salvo mutuo acuerdo por escrito. En todo caso, en las operaciones con tipo de interés variable no se podrá fijar un límite a la baja del tipo de interés variable aunque el interés remuneratorio de estas operaciones no podrá ser negativo.

5. Transparencia formal y material (arts. 14 y 15)

La actual ficha normalizada pasa a ser una ficha europea: Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN). En el Anexo I de la Ley se incluye el modelo de FEIN y sus instrucciones para cumplimentarla. Hasta el 21 de marzo de 2019 se podrá seguir utilizando la Ficha de Información Personalizada y la Ficha de información precontractual prevista en la orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios en lugar de la FEIN.
 
Además de la FEIN, se añaden, entre otras, las siguientes exigencias informativas:
 
  • Fichas de advertencia estandarizadas en las que se incluirán cláusulas especialmente sensibles.
  • En el caso de préstamos a tipo variable, la entrega de un documento separado especificando las distintas cuotas periódicas en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés.
  • Se establece un período mínimo de 10 días previos a la firma del contrato en los que el prestatario deberá acudir al notario para recibir asesoramiento gratuito.
  • Control reforzado de notarios quienes harán constar mediante acta notarial el cumplimiento de todos los requisitos previos exigidos legalmente. El contenido de esta acta se presumirá veraz e íntegro y hará de prueba del asesoramiento prestado por el notario y de la manifestación de que el prestatario comprende y acepta el contenido de los documentos descritos a efectos de cumplir con el principio de transparencia en su vertiente material.
  • No podrá autorizarse la escritura de préstamo si no quedase acreditado documentalmente el cumplimiento en tiempo y forma de las obligaciones de transparencia del prestamista previstas en la Ley o no compareciese el prestatario para recibir el asesoramiento gratuito del notario como tarde el día anterior a la formalización del contrato ante notario.

6. Distribución de gastos (art. 14)

La Ley impone cuál debe ser la distribución de los gastos entre prestamista y prestatario, en los términos siguientes:
  • Gastos de tasación del inmueble: a cargo del prestatario.
  • Gastos de gestoría: a cargo del prestamista.
  • Aranceles notariales escritura de préstamo hipotecario: a cargo del prestamista.
  • Pago de las copias notariales: por cuenta de quien las solicite.
  • Honorario del Registro de la Propiedad: a cargo del prestamista.
  • Pago del impuesto de Actos Jurídicos Documentados: de conformidad con la normativa aributaria aplicable (que, tras la reforma del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados operada por el Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre, se atribuye a las entidades prestamistas con carácter general la condición de sujetos pasivos del impuesto). No obstante, si durante la vida del préstamo se produjesen una o varias subrogaciones, conforme a la Ley 2/1994, de 30 de marzo sobre subrogaciones y modificaciones de préstamos hipotecarios, el prestamista subrogado deberá ser reintegrado por el subrogante en la parte proporcional del impuesto y los gastos que le correspondieron en el momento de la constitución del préstamo.

7. Conversión de préstamos inmobiliarios en moneda extranjera (art. 20)

La Ley reconoce al prestatario un derecho a convertir estos préstamos a una moneda alternativa, que podrá ser:
  • La moneda en la que perciba la mayor parte de sus ingresos o en la que tenga la mayor parte de sus activos, según lo indicado en el momento en la que se realizó la evaluación de solvencia más reciente relativa al contrato de préstamo; o
  • La moneda del Estado Miembro en que fuese residente a la fecha de celebración del contrato de préstamo o sea residente en el momento en que solicita la conversión.
El prestatario optará por una de estas alternativas en el momento de solicitar la conversión, siendo el tipo de cambio utilizado el vigente de conformidad con lo publicado por el Banco Central Europeo en esa fecha, salvo que se haya pactado contractualmente otra cosa.
 
Solo aquellos prestatarios que no tengan consideración de consumidores podrán pactar algún sistema de limitación del riesgo de tipo de cambio al que estén expuestos en lugar del derecho a solicitar la conversión.
 
La Ley determina que el incumplimiento de las exigencias previstas en el art. 20 supondrá, en favor del prestatario consumidor, la nulidad de las cláusulas multidivisa y permitirá al prestatario solicitar la modificación del contrato de forma que se considere que concedido desde el primer momento en la divisa en la que percibe el grueso de sus ingresos.

8. Ventas vinculadas (art. 17)

La Ley, salvo excepciones, prohíbe con carácter general las ventas vinculadas (es decir, aquellas en las que para la concesión del préstamo se exige obligatoriamente la contratación de otros productos o servicios diferenciados cuando el préstamo no se ofrece por separado). No obstante, se habilita al Banco de España mediante Circular para establecer criterios de aplicación homogénea de las prácticas relativas a las ventas vinculadas permitidas. Las autoridades competentes (i.e. Banco de España o el órgano competente de cada Comunidad Autónoma) podrán también autorizar ventas vinculadas concretas cuando se demuestre que los productos ofrecidos conjuntamente suponen un claro beneficio a los prestatarios. Todo contrato vinculado a un préstamo que no cumpla, en perjuicio del prestatario; con la exigencias de la Ley será nulo. La nulidad de las cláusulas del préstamo que afecten a productos vinculados no implica la nulidad del préstamo.
 
Como excepción a lo anterior se podrá exigir al prestatario suscribir una póliza de seguro en garantía del cumplimiento de las obligaciones bajo el préstamo, un seguro de daños respecto al inmueble y los demás previstos en la normativa del mercado hipotecario. El prestamista está obligado a aceptar pólizas alternativas con niveles de prestaciones equivalentes a las propuestas por él sin que esto pueda suponer un empeoramiento de las condiciones del préstamo.
 
Asimismo y siempre que sirvan de garantía de las operaciones de un préstamos, se podrá vincular el préstamo a que el prestatario, cónyuge, pareja de hecho o pariente por consanguinidad o afinidad hasta segundo grado contrate ciertos productos financieros.
 
Con sujeción a los límites fijados en la Ley las ventas combinadas (i.e. aquellas ofertas de un préstamo y otros productos o servicios diferenciados cuando el préstamo también se ofrece por separado) están permitidas. No obstante, se obliga a las entidades de prestamistas a presentar, como medida de trasparencia, dos presupuestos: uno que incluya el préstamo y el resto de productos de forma combinada y otro por separado.

9. Otras modificaciones normativas

La Ley introduce importantes modificaciones en doce normas, fundamentalmente para su adaptación a la nueva regulación.
 
Destacamos, por ejemplo, entre otras, la reforma de la Ley Hipotecaria en todos los aspectos señalados más arriba y además modifica, entre otros, el art. 129.2 a) que regula el ejercicio de la acción hipotecaria mediante venta extrajudicial incrementando el tipo mínimo para la subasta que no podrá ser distinto del fijado para la ejecución judicial directa, ni podrá en ningún caso ser inferior al valor de tasación. La Ley Hipotecaria en su redacción previa a la entrada en vigor de la Ley establece el límite en el 75% de dicho valor.
 
Asimismo, se añade un nueva disposición adicional vigésima segunda a la Ley 9/2012, de 14 de noviembre, de reestructuración y resolución de entidades de crédito en relación con las demandas ejecutivas iniciadas por la SAREB. De conformidad con esta nueva disposición adicional cuando la SAREB carezca de copias con fuerza ejecutiva y no puedan expedirse a su favor de acuerdo con lo establecido en el art. 517 de la LEC, podrá acompañar a la demanda ejecutiva una copia autorizada de la escritura (incluso parcial) expedida al amparo de esta disposición y junto con la certificación del registro de la propiedad acreditando la inscripción y subsistencia de la hipoteca será suficiente a los efectos del art.685 LEC. Todo ello sin perjuicio de derecho del deudor a oponerse por doble ejecución.
 

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