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OLG-Urteil: Risikoverteilung zwischen Vermieter und Mieter infolge von pandemiebedingten Schließungen

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26 Februar 2021

Am 24.02.2021 hat das OLG Dresden (Urteil v. 24.02.2021, Az. 5 U 1782/20) als erstes Oberlandesgericht zur Risikoverteilung zwischen Vermieter und Mieter infolge von pandemiebedingten Schließungen Stellung bezogen.

Gegenstand des Urteils war ein Sachverhalt aus dem 1. Lockdown im Frühjahr 2020. Die Beklagte, welche einen Textileinzelhandel betreibt, zahlte im April 2020 die Miete nicht und berief sich darauf, dass sie für einen Zeitraum von einem Monat aufgrund der Allgemeinverfügungen des Sächsischen Staatsministeriums für Soziales und Gesellschaftlichen Zusammenhalt ihr Geschäft nicht öffnen konnte. Nachdem die Beklagte in erster Instanz vollumfänglich auf Zahlung der Miete verurteilt wurde, hatte ihre Berufung vor dem OLG Dresden in Teilen Erfolg. 

Das OLG Dresden ging von einer hälftigen Risikoverteilung zwischen Vermieter und Mieter aus und verurteilte die Beklagte zur Zahlung von 50% der Kaltmiete für den betreffenden Zeitraum. Hierbei stellt es fest, dass es auf das Vorliegen eines Mangels des Mietobjekts nicht ankomme und auch die Vorschriften der Unmöglichkeit keine Anwendung fänden, aber infolge des Auftretens der Corona-Pandemie und der staatlichen Schließungsanordnung eine Störung der (großen) Geschäftsgrundlage i.S.v. § 313 Abs. 1 BGB des Mietvertrages eingetreten sei. Dies löse im Rahmen der Rechtsfolge eine Vertragsanpassung dergestalt aus, dass die Kaltmiete für die Dauer der angeordneten Schließung auf die Hälfte zu reduzieren sei. Eine solche Reduzierung der Kaltmiete um 50% sei deshalb gerechtfertigt, weil keine der Parteien eine Ursache für die Störung der Geschäftsgrundlage gesetzt oder sie vorhergesehen habe. Mithin sei es schließlich angemessen die damit verbundene Belastung zu gleichen Teilen auf die Vertragsparteien des Mietverhältnisses zu verteilen. 

Eine genaue Begründung und Herleitung des gefunden Ergebnisses bleibt abzuwarten, da es sich bei dem Urteil des OLG Dresden vom 24.02.2021 um eine unmittelbar im Anschluss an die mündliche Verhandlung verkündete Entscheidung (sog. „Stuhlurteil“) handelt, dessen Urteilsgründe noch abzufassen sind.

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