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BGH: Keine pauschale Mietkürzung bei pandemiebedingten Geschäftsschließungen

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12 Januar 2022

Mit Urteil vom 12. Januar 2022 entschied der Bundesgerichtshof über die Revision gegen das Urteil des OLG Dresden (Urteil v. 24.02.2021, Az. 5 U 1782/20) und verwarf dabei dessen Entscheidung, die Mietzahlungspflicht sei aufgrund einer Störung der Geschäftsgrundlage gem. § 313 Abs. 1 BGB anzupassen, sodass der Mieter nur noch die Hälfte der Miete zahlen müsse. Der Senat betonte, eine solche pauschale Betrachtung sei mit den Grundsätzen des § 313 Abs. 1 BGB nicht vereinbar. Vielmehr müsse stets eine Betrachtung des Einzelfalles erfolgen, in der auch staatliche Hilfen und beispielsweise Leistungen aus Betriebsschließungsversicherungen Berücksichtigung finden müssten.

Das Urteil, welches der 12. Zivilsenat am heutigen Mittwoch fällte, schafft Klarheit in einer kontroversen Diskussion um die Folgen von pandemiebedingten Schließungen von Geschäftsbetrieben auf der Grundlage öffentlich-rechtlicher Anordnungen für die mieterseitigen Mietzahlungspflichten. Zahlreiche Einzelhändler setzten im April 2020 zwischenzeitlich ihre Mietzahlungen aus, was zu einer Vielzahl von Gerichtsverfahren führte, in denen die Rechtsprechung auch der Oberlandesgerichte Dresden und Karlsruhe noch unterschiedliche Ergebnisse hervorbrachte. Nunmehr steht zumindest fest, dass jedenfalls eine pauschale hälftige Kürzung der Miete nicht mit den Grundsätzen des § 313 Abs. 1 BGB vereinbar ist und eine hieran ausgerichtete Prüfung des Einzelfalls eine genauere Betrachtung auch unter Berücksichtigung staatlicher Hilfen und sonstiger mieterseitig erhaltener Kompensationszahlungen (beispielsweise aus Betriebsschließungsversicherungen) erforderlich ist.

Rechtlicher Hintergrund

Die oberlandesgerichtliche Rechtsprechung entschied im vergangenen Jahr unterschiedlich zur Frage der Mietanpassung. Während weitgehend Einigkeit darüber bestand, dass  – wie nunmehr vom BGH bestätigt – weder ein Mietmangel noch ein Fall der Unmöglichkeit vorliegt und dass grundsätzlich eine Störung der Geschäftsgrundlage i.S.d. § 313 Abs. 1 BGB vorliege – dies vermutete seit Ende 2020 auch der Gesetzgeber im neu eingeführten Art. 240 § 7 EGBGB –, war bisher umstritten, ob diese Störung der Geschäftsgrundlage eine Anpassung der vertraglichen Bedingungen aufgrund einer Unzumutbarkeit für die Mieter erfordere bzw. welche Kriterien und Maßstäbe für die Bewertung anzulegen waren. Die erforderliche normative Abwägung und Risikoverteilung ist von der neu eingeführten gesetzlichen Vermutung gerade nicht umfasst. Während das OLG Dresden noch eine sehr niedrige Schwelle ansetzte und nur den konkreten Mietzahlungszeitraum betrachtete, entschied das OLG Karlsruhe, dass Schließungsanordnungen grundsätzlich dem Verwendungsrisiko des Mieters zuzurechnen seien. Der BGH stellt nunmehr klar, dass das Risiko pandemiebedingter Schließungen keiner Partei allein zugewiesen werden könne, es sei eine differenzierte Betrachtung notwendig. Dabei seien im Rahmen einer Gesamtbetrachtung einerseits der Umsatzrückgang im Zeitraum der Schließung und andererseits eine Kompensation durch staatliche Hilfen und Leistungen aus Betriebsschließungsversicherungen zu berücksichtigen. Nicht in die Bewertung würden aber solche staatliche Hilfen miteinfließen, die bloße Darlehen seien und daher keine endgültige Kompensation darstellen würden. Daneben sei zu erwägen, welche Maßnahmen der Mieter ergriffen habe oder hätte ergreifen können, um Verluste zu mindern. Wie das OLG Dresden schon urteilte, sei auch nach Ansicht des BGH für den Umsatzrückgang auf das konkrete Mietobjekt und nicht das jeweilige Unternehmen insgesamt zu abzustellen (vor dem OLG Karlsruhe und nun vor dem BGH – jeweils die KiK Gruppe). Anders aber als das OLG Karlsruhe hält es der 12. Zivilsenat des BGH dabei aber nicht für erforderlich, dass bereits eine tatsächliche Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz des Mieters gegeben sei.

Auswirkungen für die Praxis

Konkret hob der BGH das Urteil des OLG Dresden auf und verwies die Sache für die weitere Prüfung an das OLG zurück. Dieses wird nunmehr eine Kürzung der Miete nicht ohne Weiteres annehmen dürfen, sondern wird sich detaillierter mit der wirtschaftlichen Lage der Mieterin, in diesem Fall die KiK Gruppe, auseinandersetzen müssen. Jedenfalls eine so großzügige Kürzung, wie sie das OLG Dresden ursprünglich mit 50% vornahm, wird in der Folge wohl nicht zu erwarten sein. Die Grundsätze lassen sich im Wesentlichen auf eine Vielzahl weiterer Verfahren übertragen. Auch hier gilt: Je geringer der Umsatzrückgang der Filiale und je höher die Kompensation durch eigene Maßnahmen und staatliche Hilfen, desto eher wird eine Anpassung der Miete zu versagen sein.

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