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Der Koalitionsvertrag steht – Welche Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft sind zu erwarten?

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25 November 2021

Der 177-seitige Koalitionsvertrag sieht für den Bereich der Immobilienwirtschaft eine Vielzahl an Neuerungen vor. Das Bauen und Wohnen der Zukunft soll bezahlbar, klimaneutral, nachhaltig, barrierearm, innovativ und mit lebendigen öffentlichen Räumen gestaltet werden.

Am 24. November haben die Parteien in Berlin ihren Koalitionsvertrag vorgestellt. Dieser sieht neben der Schaffung von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr umfassende Gesetzesnovellierungen für den Bau- und Wohnsektor vor. So sollen zur Finanzierung einer geplanten Erleichterung des Erwerbs von selbstgenutzten Wohneigentum etwa steuerliche Schlupflöcher beim Immobilienerwerb von Konzernen im Rahmen von Share Deals weiter geschlossen werden. Das neugeschaffene Ministerium für Bauen und Wohnen geht an die SPD.

I. Wohnungsbau

Erklärtes Ziel der neuen Koalition ist der Bau von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr, davon 100.000 öffentlich geförderte Wohnungen. Um dieses Vorhaben umsetzen zu können, planen die Parteien ein neues „Bündnis bezahlbarer Wohnraum“ mit allen wichtigen Akteuren. Durch die zusätzliche Einführung eines Bau-, Wohnkosten und Klimachecks sowie eines Potenzialflächenregisters der Kommunen sollen langfristige Planungsperspektiven für die Bau- und Immobilienwirtschaft geschaffen werden. Als Finanzierungsanreiz soll die lineare Abschreibung für den Neubau von Wohnungen von zwei auf drei Prozent angehoben werden.

Zur Förderung des Eigentumserwerbs im privaten Bereich soll die Gewährung von eigenkapitalersetzenden Darlehen erleichtert werden und den Ländern eine flexiblere Gestaltung der Grunderwerbsteuer durch einen Freibetrag ermöglicht werden. Als Gegenfinanzierung sollen steuerliche Schlupflöcher beim Immobilienerwerb von Konzernen im Rahmen von Share Deals weiter geschlossen werden.

Die illegale Finanzierung von Immobilien soll durch die Einführung eines Versteuerungsnachweises für gewerbliche und private Immobilienkäufer aus dem Ausland für jeglichen Immobilienerwerb in Deutschland bekämpft werden. Ein Erwerb von Immobilien mit Bargeld wird künftig ausgeschlossen sein.

II. Klimaschutz im Gebäudebereich

Ein weiteres Kernthema des Koalitionsvertrages stellt der Klimaschutz dar.

In diesem Zusammenhang soll die Einführung eines digitalen Gebäuderessourcenpasses den ersten großen Schritt in Richtung einer Kreislaufwirtschaft im Gebäudebereich ermöglichen.

Zudem soll die 2022 auslaufende Neubauförderung für den Kfw-Effizienzhausstandard 55 durch ein neues Förderprogramm ersetzt werden. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) soll dahingehend angepasst werden, dass ab dem 1. Januar 2025 jede neu eingebaute Heizung auf der Basis von 65 % erneuerbarer Energien betrieben werden muss, weiterhin sollen ab dem 1. Januar 2024 für wesentliche Aus- und Umbauten sowie Erweiterungen von Bestandsgebäuden die auszutauschenden Teile dem EH 70 Standard entsprechen. Die Neubau-Standards im GEG werden zum 1. Januar 2025 an den KfW-EH 40 Standard angeglichen.

Angesichts der steigenden Heizkosten wollen die Parteien einen schnellen Umstieg auf eine Teilwarmmiete prüfen. Im Zuge dessen soll die Modernisierungsumlage für energetische Maßnahmen in diesem neuen System aufgehen, und auf diese Weise eine faire Aufteilung des zu zahlenden CO2-Preises zwischen Vermietern und Mietern erreicht werden. Bereits im Juni 2022 soll ein Stufenmodell nach Gebäudeenergieklassen eingeführt werden, das die Umlage des CO2-Preises nach dem Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG) regelt. Sofern dieser zeitliche Rahmen zur Einführung des Stufenmodells nicht eingehalten werden kann, planen die Parteien eine hälftige Kostentragungslast des erhöhten CO2-Preises zwischen Vermieter und Mieter.

III. Weitere geplante Gesetzesnovellierungen

Unter dem Gesichtspunkt des Mieterschutzes streben die Parteien eine Evaluation der bestehenden Mieterschutzregelungen an und planen, diese zu verlängern. Dabei sollen qualifizierte Mietspiegel für Gemeinden ab 100.000 Einwohnern verpflichtend werden. Zusätzlich ist eine Überprüfung des aktuellen Mietrechts, insbesondere der bestehenden Regelungen zu Schonfristzahlungen, angedacht.

Mit dem Ziel der Digitalisierung und Vereinfachung ist eine umfassende Novellierung des Baugesetzbuches (BauGB) geplant. Diese soll neben der vollständigen Digitalisierung von Bauleitplanverfahren auch die künftige Mobilisierung von Bauflächen erleichtern, und die bestehenden Verfahrensstrukturen in zeitlicher Hinsicht optimieren. Eine Verlängerung der Regelung in § 13b BauGB ist nicht vorgesehen. Parallel dazu ist eine Entfristung der entsprechenden Regelungen im Baulandmobilisierungsgesetz geplant.

Schließlich soll untersucht werden, inwieweit das Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 9. November 2021 zum gemeindlichen Vorkaufsrecht in Gebieten einer Erhaltungssatzung einen gesetzgeberischen Handlungsbedarfs nach sich ziehen könnte (wir berichteten).

Daneben ist auch eine Reform der Honorarordnung für Architekten (HOAI) angedacht.

Im Rahmen eines zukunfsorientierten Städtebaus streben die Parteien ferner eine Gesamtlärmbetrachtung im städtischen Bereich an, die sich in einer modernisierten TA-Lärm widerspiegeln soll. Außerdem soll die Einführung eines Innenentwicklungsmaßnahmengebietes geprüft werden.