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Bundesverfassungsgericht kippt "Berliner Mietendeckel"

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15 April 2021

Das Bundesverfassungsgericht (Beschluss des Zweiten Senats vom 25. März 2021, Az. 2 BvF 1/20, 2 BvL 4/20, 2 BvL 5/20) hat entschieden, dass der Berliner Mietendeckel mangels Kompetenz des Berliner Landesgesetzgebers verfassungswidrig und damit nichtig ist. Die Entscheidung hat unmittelbare Auswirkungen auf bestehende Mietverträge.

Das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) hat den sog. „Berliner Mietendeckel“ ein wenig früher als erwartet, aber – wie von uns vermutet – auf der Grundlage der fehlenden Gesetzgebungskompetenz des Landes Berlin für verfassungswidrig erklärt. 

In seiner heute veröffentlichten Entscheidung hat das BVerfG ausführlich begründet, dass dem Berliner Senat keine Gesetzgebungskompetenz für ein „paralleles Mietpreisrecht auf Landesebene“ zustehe. 

Regelungen zur Miethöhe bei ungebundenem Wohnraum fielen als Teil des bürgerlichen Rechts in die konkurrierende Gesetzgebungszuständigkeit (Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG). Von dieser habe der Bundesgesetzgeber mit den §§ 556 bis 561 BGB abschließend Gebrauch gemacht, da sie ebenso umfassende wie ausdifferenzierte Regelungen über die Miethöhe im Allgemeinen (§§ 556 d ff. BGB) und die Mietpreisbremse im Besonderen (§§ 556d ff. BGB) vorsähen und keine Öffnungsklauseln oder Ermächtigungsvorschriften für den Landesgesetzgeber enthielten. Eine solche stelle insbesondere nicht die Verordnungsermächtigung der Länder in § 556d Abs. 2 BGB dar, welche den Ländern keine eigenständige Regelungsbefugnis verleihe, sondern einzig zur Festlegung von Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten ermächtige. Infolgedessen seien die Bundesländer von Regelungen zur Miethöhe in diesem Bereich ausgeschlossen („Sperrwirkung“ des Art. 72 Abs. 1 GG). 

Das BVerfG hat den – demgemäß – kompetenzwidrig erlassenen Mietendeckel insgesamt für nichtig erklärt und sich nicht auf eine bloße Unvereinbarkeitserklärung beschränkt. Auf eine solche greift das BVerfG regelmäßig zurück, um – wie das Gericht in seiner Rechtsprechung zum Teil selber formuliert – ein „Chaos“ durch einen rückwirkenden Wegfall der Norm zu verhindern. Hierfür sah das Gericht indes keinen Anlass. 

Was bedeutet das nun für die Vermieter und Mieter im Berliner Markt konkret? Können Vermieter die zwischenzeitlich gedeckelten bzw. einbehaltenen Mietzinsen vom Mieter verlangen? Bedarf es einer Fristsetzung oder Staffelung? Und: wer hat für den Zinsschaden aufzukommen?

Erfahren Sie mehr dazu in unserem vollständigen Client Alert.